Société

Un mineur peut-il être associé dans une SCI ?

2013-05-15T14:33:56+00:00

Le cas d'un associé mineur se pose très fréquemment dans le cadre de la création d'une société civile immobilière (SCI) créée entre les membres d'une même famille. La question est de savoir si un enfant peut ou pas, être associé à la société. La jurisprudence est claire à ce sujet. La réponse est positive.

Les avantages sont appréciables dans la mesure où dans l'avenir, on évite le délapidement des biens immobiliers achetés, et les lourds frais de succession. Les points essentiels sont les suivants :

Un mineur est membre à part entière d’une SCI.

Bien qu'il ne dispose pas de la capacité juridique, un mineur non émancipé peut, en principe, devenir membre d'une SCI. Il doit être représenté par la personne qui gère ses intérêts : soit son tuteur, soit son administrateur légal.

Administration légale.

Elle est exercée conjointement par les deux parents de l'enfant, dans la mesure où ils sont l'un et l'autre titulaires de l'autorité parentale (cas le plus fréquent). L'entrée du mineur dans la société doit évidemment être autorisée par ses deux parents. Certains conseillent, vu les risques encourus, de solliciter en outre l'autorisation du juge des tutelles. Mais la loi ne l'impose pas, sauf si l'apport du mineur porte sur un bien immobilier. Quoi qu'il en soit, la Cour de cassation considère que la capacité d'une SCI à s'engager (par exemple, par un emprunt) ne dépend pas de la capacité des associés (cass. civ. 1re ch., 14 juin 2000, n° 1083-P).

Tutelle.

Elle s'ouvre lorsque l'enfant n'a plus ses parents. Le tuteur désigné doit être autorisé par le conseil de famille pour conclure le contrat de société au nom du mineur.MINEUR GÉRANT
Sauf lorsqu'il a été émancipé, et bien qu'aucun texte ne l'interdise, un mineur ne peut pas être gérant d’une SCI. Toutefois, il peut être associé majoritaire.

Décision des juges.

Dans l'affaire qui a donné lieu à une décision de la Cour de cassation (associés (cass. civ. 1re ch., 14 juin 2000, n° 1083-P), une SCI avait emprunté la somme de 1.219.592 euros (huit millions de francs) pour financer l'acquisition et les travaux de rénovation d'un immeuble. La banque créancière avait demandé le remboursement du prêt, et poursuivi la vente de l'immeuble sur saisie immobilière. La SCI pensait pouvoir obtenir la nullité du prêt, parce qu'à l'époque de sa conclusion le principal associé était encore mineur, et qu'une autorisation préalable du juge aurait été de ce fait nécessaire.
La cour d'appel de Versailles, suivie par la Cour de cassation, a rejeté cette argumentation, en considérant que l'emprunteur était, non pas l'associé majoritaire (mineur), mais la SCI elle-même, personnalité distincte de celle des associés.
Clause limitative de responsabilité.
Les statuts peuvent limiter la responsabilité d'un mineur au montant de ses apports. Mais pour être vraiment protectrice, cette clause doit être accompagnée d'une renonciation des créanciers (une banque en cas de prêt, par exemple) au droit de poursuivre les associés mineurs. Une renonciation qui risque d'être difficile à obtenir.Comment est imposée une société civile immobilière qui met en location des logements meublés ?

Les sociétés civiles immobilières de location, dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier louant des logements meublés, relèvent de l'impôt sur les sociétés pour l'ensemble de leurs résultats, dès lors que les profits
retirés d'une telle location présentent le caractère de bénéfices industriels et commerciaux.
Sachez que, par tolérance administrative, les sociétés civiles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés lorsque le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n'excède pas 10% du montant de leurs recettes totales hors taxes.

Pour mémoire : les SCI qui louent des logements nus sont taxées, en règle générale, suivant les règles prévues pour les revenus fonciers et imposées entre les mains des associés dans cette catégorie de revenus (sauf option pour l'imposition à l'impôt sur les sociétés).

Associer un mineur dans une S.C.I

Il peut être judicieux d'associer un mineur dans une Société Civile Immobilière. Quelles sont les modalités et comment gérer sa responsabilité lorsque cette SCI est endettée ?
Rappelons ainsi que les associés d'une SCI sont responsables des dettes de la société sans limitation au prorata de leurs apports respectifs.

Comment associer un mineur ?

En général, trois cas se présentent :

• Apport d'un immeuble lui appartiennant.
Cet acte de disposition nécessitera, outre l'accord des parents, l'autorisation du juge des tutelles.

• Apport en numéraire.
Seule l'autorisation des parents est nécessaire.

• Par succession ou par donation.
Seule l'autorisation des parents est nécessaire dans la plupart des cas.

Que faire si la SCI contracte un emprunt ?

Il n'est pas nécessaire de solliciter une autorisation du juge des tutelles. Pour mieux protéger le mineur il est tout à fait possible d'aménager les statuts de la SCI.
On peut par exemple, prévoir une clause statutaire limitant la responsabilité du mineur associé au montant de son apport, le passif excédentaire étant réputé à la charge des autres associés majeurs.

En cas de dette bancaire il sera indispensable d’obtenir la renonciation de poursuivre le mineur associé, de la part de la banque.

Qu'est-ce qu'une S.C.I ?

2013-05-15T14:32:25+00:00

Une SCI, société civile immobilière, ne peut pas avoir de but commercial. Elle est uniquement dédiée à l'immobilier. On ne peut faire aucun commerce avec une SCI, ni non plus, acheter pour revendre aussitôt un bien immobilier. Bien entendu, si une SCI possède 2 ou 3 biens, elle peut les vendre. Mais de manière "raisonnable".

Un simple exemple pour illustrer ce propos : une SCI posséde 3 maisons (ou appartements, locaux, etc...). Elle décide d'en vendre un premier maintenant. Le deuxième sera vendu (avec une plus-value bien entendu) dans un an. Cette opération est considérée comme un acte normal de gestion. En revanche, si la même SCI revend ses biens immobiliers 3 mois après les avoir aquis, en rachète d'autres qu'elle revend rapidement, cette fois, l'opération sera considérée comme un commerce, ce qu'elle ne peut faire.
Toutefois, dans le cadre d'une SCI de construction-vente, il est possible pour cette dernière, de faire construire des biens immobiliers pour les revendre aussitôt terminés (ou en vente sur plans) en réalisant un excellent bénéfice... et de recommencer immédiatement après. C'est le seul type de structure qui le permet.

La création d'une Société Civile Immobilière (S.C.I) ne nécessite aucun capital minimum. Quelle que soit sa nationalité, toute personne physique ou morale peut être associée dans une S.C.I.
Il est une disposition de l’article 1832 (loi du 11 juillet 1985) du Code civil, commune à toutes les sociétés, dont la teneur est la suivante : “ La société est instituée par deux ou plusieurs personnes, qui conviennent par un contrat, d’affecter à un entreprise commune, des biens ou leur industrie, en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. (...) Les associés s’engagent à contribuer aux pertes”. Une deuxième disposition précise, pour ce qui concerne le statut spécifique des sociétés civiles, le caractère précis de ces dernières (art. 1845 du Code civil): “... Ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet”.

La S.C.I est donc régie par le Code civil, plus particulièrement, par les articles 1845 à 1870-1. L’article 1832 du Code civil définit la S.C.I comme un contrat et doit faire l’objet obligatoirement, d’un écrit. Ce contrat ne peut se former que si les parties ont donné leur consentement, physiquement capables d’exprimer leurs désirs, ce qui exclut toute personne dont les facultés mentales sont altérées.

Peuvent donc s’engager, toute personne ayant la capacité de le faire, c’est-à-dire :
- le majeur;
- le majeur sous sauvegarde de justice;
- le majeur en curatelle assisté de son curateur;
- le majeur sous curatelle avec l’aide de son tuteur;
- le mineur émancipé directement ou par mariage pour la femme;
- le mineur non émancipé, mais avec l’aide de son représentant légal autorisé par le juge;

Il est important d’ouvrir une parenthèse concernant l’enfant mineur. L’article 2 du Code de commerce indique qu’un mineur, même émancipé, ne peut être commerçant. Or, la S.C.I n’a pas d’activité commerciale. Dans ces conditions, un enfant mineur peut être associé à une Société Civile Immobilière. S’il n’est pas émancipé, il devra être représenté par son administrateur légal ou son tuteur. Les apports qu’il pourrait faire dans la société devront être préalablement autorisés par le juge des tutelles.
Par ailleurs, on peut créer une S.C.I entre époux, sans aucune réserve (article 1832-1 du Code civil), même s’ils n’emploient que des biens de la communauté pour les apports à une société, ou pour l’acquisition de parts sociales le conjoint doit simplement en être informé et cette mention doit figurer dans l’acte des apports.

Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes, peuvent être associés dans une même S.C.I et participer ensemble ou non, à la gestion sociale. Les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu’ils constitueraient des donations déguis��es, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique (notaire)
Enfin, une personne morale (société, entreprise) peut faire partie d’une S.C.I à la condition qu’elle ait une personnalité juridique. C’est ainsi qu’une société en participation (S.E.P) ou une société de fait, en tant que telle, ne peut être associée à une Société Civile Immobilière.

Objet de la société.

L’objet de la S.C.I doit obligatoirement être civil, à l’exclusion de toute activité commerciale. Elle est constituée pour acheter et posséder des biens immobiliers.
La S.C.I ne peut par exemple, acheter un appartement pour le revendre (à titre régulier), ce serait un acte commercial. En revanche, rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier (sans en provoquer un commerce). Elle ne peut non plus meubler cet appartement en vue de le “louer en meublé”(elle peut en revanche, le louer vide).
Il existe toutefois une astuce légale pour contourner la revente : la Société Civile Immobilière peut acheter un terrain pour y construire un immeuble, et le revendre par la suite. L’opération de revente permet d’échapper à l’exercice d’une activité commerciale.

Le capital social.

La loi ne fixe aucun montant minima pour le capital des sociétés civiles immobilières (S.C.I), ni la valeur nominale des parts sociales. Ces dernières doivent être de valeur égale, d’un montant librement décidé par l’ensemble des membres fondateurs.
Ce capital peut être constitué par des apports en numéraire, par des apports en nature (biens matériels , mobiliers et/ou immobiliers) ou en industrie (temps de travail consacré à la société, les relations de l’apporteur, ses connaissances techniques, etc...), ou bien, par les trois à la fois. Nous vous déconseillons cependant les apports en industrie : ceux-ci ne concourent pas à la formation du capital et posent souvent des problèmes, lors de la répartition des bénéfices.
En théorie, il est possible de monter une S.C.I sans aucun capital minimum (exemple, avec 1 euros)

• Le capital peut être variable.

Les articles L.231-1 à L. 231-8 du Code de commerce, concernant le capital variable est applicable aux S.C.I. Il suffit de libérer 20 % du capital (obligatoirement en numéraire), pour que la société soit valablement constituée. Voir article ICI sur la S.A.R.L à capital variable. Les 80 % restant peuvent être libérés dans un délai de 5 ans.

Prenons un exemple pratique.
Le montant du capital de la S.C.I est de 3000 euros. On pourra constituer la société en ne libérant que 600 euros. Les 2.400 euros restants pourront être apportés (en numéraire) au fur et à mesure par les associés, sur une période de 5 ans.

On notera que cette forme variable présente un certain nombre d’avantages, notamment, lors du départ ou l’arrivée de nouveaux associés, de ne pas avoir a refaire et déposer les statuts (et une économie de 228 francs soit 1.500 francs) chaque fois ! Un simple procès verbal suffit. Il ne donne pas lieu a publicité, donc, pas d’annonce légale non plus obligatoire.

Le siège social.

C’est l’adresse du domicile de la société. Celui-ci peut être un local commercial, une boutique, un bureau pour lequel vous contracterez un bail commercial de trois, six ou neuf ans (ou un bail précaire de 24 mois).

La constitution de la société.

• Le dépôt du dossier.

Le dossier comprenant deux exemplaires des statuts, les pièces demandées et l’imprimé de déclaration (type MO) doit être déposé au Centre des Formalités des Entreprises (C.F.E). Ce dernier s’occupera de toutes les inscriptions sociales et fiscales. Si vous ne connaissez pas l’adresse du C.F.E dont vous dépendez, adressez-vous à la mairie de votre commune, à la Chambre du Commerce et de l’Industrie, à la Chambre des métiers, ou plus simplement, en la cherchant dans l’annuaire téléphonique, sur internet, ou sur minitel.

Les incidences fiscales des associés.

A l’exception de celles qui y sont soumises par leur objet, les sociétés civiles immobilières ne sont pas passibles de l’impôt sur les sociétés. Comme le font les entrepreneurs individuels (sans toutefois comparer les deux statuts), les bénéfices encaissés par chaque associé entreront dans le revenu global de ce dernier. Sur la déclaration annuelle, ils seront portés en tant que revenus fonciers pour les personnes physiques, et comme bénéfices commerciaux, s’il s’agit d’une société associée de la S.C.I.
Il convient de signaler deux particularités. D’une part, dans le cas ou le /les associés sont salariés, et d’autre part, lorsqu’un immeuble d’habitation est mis à la disposition gratuite d’un associé.

1°- Les salaires des associés :

Si l’associé est salarié de la S.C.I, le salaire n’est pas déductible des bénéfices en tant que charges. En effet, l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une distribution du bénéfice social.
En conséquence, les salaires perçus seront imposés pour l’associé, comme des bénéfices. Il en sera de même pour tout avantage en nature, sauf pour un immeuble mis à titre gratuit, à la disposition de l’associé.

2° - Immeuble d’habitation mis à la disposition gratuite d’un associé:

Dans le cas où un associé a la jouissance gratuite d’un immeuble d’habitation appartenant à la S.C.I, l’administration ne considère pas qu’il s’agit d’un bien en nature, ni d’un revenu imposable pour l’associé, étant donné qu’il n’existe pas de location entre les deux parties. L’administration fiscale considère que la S.C.I a la jouissance de l’immeuble, et qu’elle n’est pas imposable par la mise à disposition gratuite envers l’un de ses membres. En dehors de grosses réparations qui sont déduites normalement des charges (isolation thermique, ravalement, grosses réparations, intérêts d’emprunt...), les autres charges ne sont pas déductibles des bénéfices. Des règles particulières sont appliquées. Pour en connaître les dernières applications, on se rapprochera des services fiscaux (article 156.1-3° du Code général des impôts).

• Les associés “en famille”.

Deux cas de figure peuvent être envisagés : la situation des époux pendant le mariage, la situation en cas de divorce et ce que deviennent les parts d’un associé qui décède.

1°- La situation des époux associés pendant le mariage.

L’utilisation de biens qui leur appartiennent personnellement, (biens propres) dans le régime de communauté. Sous le régime de séparation de biens ou de participation aux acquêts, les époux ne rencontrent aucun problème particulier. En revanche, il peut en être différemment quand les époux utilisent les biens communs comme apports si certains points n’ont pas été respectés. Le statut des époux en société est soumis aux articles 1832-1 et 1832-2 du Code civil résultant des lois n° 85-596 du 10 juillet 1982 et n° 85-1372 du 23 décembre 1985.

L’article 1832-1 autorise des époux à s’associer, même s’ils n’emploient que des biens de communauté pour les apports ou l’acquisition de parts sociales. Deux époux seuls, ou avec d’autres personnes peuvent être associés dans une même société, et participer ensemble ou non, à sa gestion sociale.
L’alinéa 2 du même article indique que “les avantages et libéralités résultant d’un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés, parce qu’ils constitueraient des donations déguisées lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique” (c’est à dire, devant notaire).
Un époux ne peut employer des biens communs pour faire un apport à une société, sans que son conjoint en ait été averti, et sans qu’il en soit justifié dans l’acte. Le conjoint laisé pourra demander au juge, l’annulation de l’acte d’apport. Il y a donc obligation d’informer le conjoint. C’est l’époux qui fait l’apport qui aura la qualité d’associé. Cependant, si le conjoint de l’apporteur a notifié à la société de son intention d’être personnellement associé, la qualité d’associé lui sera reconnue pour la moitié des parts souscrites à la condition que cette intention ait été manifestée lors de l’apport, l’agrément ou l’acceptation.
Si cette notification est postérieure à l’apport ou à l’acquisition, les clauses d’agrément prévues à cet effet par les statuts, sont opposables au conjoint. Lors de la délibération sur l’agrément, l’époux associé ne participe pas au vote et ses parts ne sont pas prises en compte, pour le calcul du quorum et de la majorité.

2°- La situation en cas de divorce.

Plusieurs cas peuvent se présenter, selon que les époux sont ou pas associés, ou qu’il s’agit de biens communs ou non.
Si les apports proviennent de biens propres, l’époux conservera la valeur de cet apport dans son patrimoine personnel, et le conjoint ne pourra en aucun cas, réclamer quoi que ce soit (même en l’absence de la déclaration de remploi prévue par l’article 1434 du Code civil).

Si les époux sont tous deux associés, et que les apports ont été fait par des biens communs à part égale, chacun reprend simplement ses apports, sans litige possible, puisqu’ils sont associés à 50/50. Toutefois, puisqu’il s’agit de biens communs, les parts seront mentionnées dans l’état liquidatif de communauté (au moment du divorce) et seront soumises à la perception des droits de partage.

En revanche, si un seul des époux est associé, ce dernier devra, s’agissant des biens communs, verser la moitié de la valeur des parts au jour du partage. Là également, il y aura perception des droits au partage.

3°- Que se passe t-il si un associé décède ?

Lorsqu’un associé décède, la société civile n’est pas dissoute. Elle continue à fonctionner avec les héritiers ou les légataires. Cependant, il peut être prévu dans les statuts, qu’ils doivent être agréés par les associés. Les statuts peuvent aussi prévoir qu’à la mort de l’un des associés, la société continuera avec les seuls associés survivants, ou sera dissoute.
Les statuts peuvent aussi adopter d’autres mesures dans ce cas. Par exemple, que la société continuera avec le conjoint survivant, ou bien, avec un ou plusieurs des héritiers, ou bien encore, avec toute autre personne désignée par les statuts, enfin, par disposition testamentaire.
Si par suite du refus d’agrément par les associés survivants, les héritiers ou légataires ne deviennent pas associés de la S.C.I, ces derniers n’auront le droit de recevoir que la valeur des parts sociales du défunt.

Responsabilité et imposition

• La responsabilité des associés.

A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L’associé qui n’a fait qu’un apport en industrie, est responsable comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

Comptabilité.

Il est indispensable d’établir une comptabilité. Toutefois, deux cas sont préciser selon si vous optez pour l’imposition de la S. C. I pour l’impôt sur les sociétés (I. S) ou pour l’impôt sur le revenu (I. R).

1°- Imposition sur les sociétés.

Le bilan comptable sera obligatoirement, en fin de chaque exercice, déposé au Tribunal de commerce (comme ont l’obligation les sociétés commerciales) . La société sera imposée sur les bénéfices, au taux en vigueur (36,6 % en 2001).

2°- Imposition sur le revenu.

Il n’est pas obligatoire de déposer la comptabilité au Tribunal de commerce si l’on a fait le choix de l’imposition sur les revenus. Ainsi que nous l’avons vu plus haut, s’il existe des bénéfices, chaque associé sera imposé individuellement pour la part qu’il a reçu.

Quelles sont les conséquences fiscales de la dissolution d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés ?

2013-05-15T14:30:52+00:00

La dissolution d'une société imposable à l'impôt sur les sociétés entraîne trois types de conséquences :

• l'imposition au niveau de la société des plus-values et bénéfices,
• le paiement de droits d'enregistrement,
• l'imposition des associés sur l'éventuel boni de liquidation.

1- L'imposition des plus-values et des bénéfices non encore taxés

La dissolution est une cessation d'entreprise et entraîne l'imposition immédiate des bénéfices et des plus-values non encore taxés. Les plus-values correspondent au profit réalisé lors de la vente des éléments de l'actif social ou bien lors de la reprise dans le patrimoine personnel des associés.
Le liquidateur doit déposer la déclaration de résultats dans les 60 jours de la clôture des opérations de liquidation et de l'approbation par les associés des comptes définitifs.

2- Les droits d'enregistrement

En l'absence de toute transmission de biens meubles ou immeubles, la dissolution d'une société est assujettie à un droit fixe de 230 EUR , porté à partir du 1er janvier 2006 à 375 EUR ou 500 EUR selon que le capital social est inférieur ou non à 225000 EUR .
Lorsque les biens ont bénéficié lors de leur apport de l'exonération de droit, du droit fixe ou du taux réduit de 1 %, leur attribution, lors du partage de la société, à un associé autre que l'apporteur donne ouverture aux droits de mutation à titre onéreux et non au droit de partage (application de la théorie de la mutation conditionnelle des apports).
S'ils sont attribués à l'apporteur, aucun droit de mutation ou de partage n'est dû. Toutefois, la reprise par l'apporteur initial d'un immeuble entraîne la perception de la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % (plus 0,1 % à compter du 1er janvier 2006 [à laquelle il convient d'ajouter le prélèvement de 2,50 % sur le montant de la TPF]).
Si la dissolution s'accompagne d'un partage de biens pur et simple, c'est-à-dire si chaque associé reçoit uniquement la part qui lui est due, le partage est assujetti à un droit de 1% sur la valeur de l'actif net partagé (1,10 % pour les partages réalisés à partir du 1er janvier 2006). Mais si le partage est effectué à titre onéreux, c'est-à-dire si certains associés reçoivent plus que leur part, les droits de mutation à titre onéreux sont par ailleurs exigibles sur la soulte.
En clair, l'associé qui reçoit plus que sa part est considéré comme achetant le bien à concurrence de la soulte qu'il doit verser. Les droits à verser sur la soulte sont alors les droits applicables sur le bien acheté ; s'il s'agit d'un immeuble par exemple, il s'agira des droits sur les immeubles.

Attention : lorsque le droit de partage est inférieur à 230 EUR , c'est le droit fixe qui s'applique.

3- L'imposition du boni de liquidation

Le boni de liquidation correspond au gain réalisé depuis l'origine de la société, c'est-à-dire la différence entre les sommes apportées en capital et les sommes retirées lors de la dissolution.

Par exemple : si les associés d'une société constituée avec un capital initial de 10 000 EUR récupèrent 50 000 EUR à la dissolution, le boni de liquidation s'élève à 40 000 EUR . Il est considéré comme un revenu distribué imposable entre les mains des associés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers si ces associés sont de simples particuliers. Le boni de liquidation est également passible de la CSG, de la CRDS et du prélèvement social, soit 11% au total.

4- Prélèvement exceptionnel sur le boni de liquidation (2005)

En pratique, est soumise à ce prélèvement toute distribution de bénéfices mise en paiement en 2005, et uniquement pendant cette année, lorsqu'elle est prélevée, du point de vue fiscal, sur des sommes non soumises à l'impôt sur les sociétés ou sur des réserves de plus de cinq ans, qu'il s'agisse de la distribution de dividendes stricto sensu mais également de la distribution fiscale consécutive à une réduction de capital d'une distribution décidée par une assemblée extraordinaire, d'un boni de liquidation ou même une distribution irrégulière au regard du droit des sociétés.
Il est toutefois admis que les sommes ou valeurs attribuées à titre d'acompte de liquidation ou de solde de liquidation dans les sociétés dissoutes ne soient pas soumises au prélèvement exceptionnel. Cette tolérance ne s'applique pas aux revenus réputés distribués par une personne morale qui cesse d'être soumise à l'impôt sur les sociétés (article 111 bis).

Le prélèvement exceptionnel de 25% est supprimé à compter des distributions mises en paiement à compter du 1er janvier 2006.

Bon à savoir : pour les associés qui ont acquis leurs parts en cours de vie de la société, le boni de liquidation imposable est limité à la différence entre la somme.