Obligation d'annexer au contrat un état des risques au plomb
Un état des risques d'accessibilité au plomb doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble:
• affecté en tout ou partie à l'habitation,
• construit avant le 1er janvier 1948,
• et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par un arrêté du préfet du département.
Qu'est-ce qu'un état des risques d'accessibilité au plomb ?
L'état des risques est une expertise consistant à identifier les revêtements contenant du plomb et à décrire leur état de détérioration. Il précise aussi la concentration en plomb.
Cet état doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la promesse de vente ou d'achat ou du contrat réalisant ou constatant la vente.
Qui réalise cet état des risques ?
L'état des risques est réalisé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié ayant contracté une assurance personnelle pour ce type de mission.
Les fonctions d'expertise ou de diagnostic sont exclusives de toute activité d'entretien ou de réparation du logement concerné par l'état des risques d'accessibilité au plomb.
Cas d'un bien vendu en lot de copropriété
Pour pouvoir annexer au contrat de vente du logement un état des risques d'accessibilité au plomb portant sur les parties privatives, il est de la seule responsabilité du propriétaire d'effectuer cet état avant la vente.
Pour pouvoir annexer au contrat de vente un état des risques portant sur les parties communes, il est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de réaliser cet état.
Rôle du syndic
Le propriétaire ne peut pas obliger les autres copropriétaires à effectuer l'état des risques portant sur les parties communes car il est en régime d'indivision avec eux.
Toutefois, les syndics ont une obligation de conseil auprès du syndicat de copropriété: ils doivent conseiller aux copropriétaires de réaliser un état des risques.
Qui peut consulter cet état des risques ?
Le propriétaire doit communiquer cet état des risques aux occupants de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble concernée ainsi qu'à toute personne physique ou morale chargée d'effectuer les travaux.
Il est également tenu de le laisser à la disposition des agents ou services, des inspecteurs du travail, et des agents du service prévention des organismes de sécurité sociale.
Note d'information en cas de présence de plomb
Lorsque l'état des risques révèle une présence de plomb supérieure au seuil admis, une note d'information est annexée à ce document afin d'informer le propriétaire des risques encourus par les occupants ou par les personnes éventuellement amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou dans la partie de l'immeuble concernée.
Copie adressée au préfet
Si le rapport révèle une concentration en plomb supérieure au seuil réglementaire et concerne des revêtements dégradés, le vendeur, ou son mandataire, informe le préfet par transmission d'une copie de l'état des risques.
Responsabilité du vendeur
En cas d'absence d'état des risques, la vente peut avoir lieu mais aucune clause d'exonération ne peut être stipulée à raison de vices constitués par l'accessibilité au plomb.
De plus, si des personnes, occupants ou professionnels du bâtiment, sont soumises à une pollution par le plomb du fait de l'absence d'information sur le risque, la responsabilité pénale du vendeur peut être engagée pour mise en danger de la vie d'autrui.
Code de la santé publique: article L1334-5
Code de la santé publique: articles R1334-11 à R1334-13
Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions: article 123
]]>Règlement de copropriété
Définition
Le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s'impose aux copropriétaire et aux locataires de l'immeuble.
Il définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.
Le syndic est chargé de le faire respecter et de veiller à l'exécution de ses dispositions.
Le notaire en remet un exemplaire au nouveau copropriétaire, lors de la signature de l'acte de vente.
Le bailleur doit remettre à son locataire une copie du règlement, notamment la parties concernant les règles de jouissance de l'immeuble.
Contenu
Le règlement de copropriété comprend :
• l'état descriptif de division, qui permet d'identifier les lots (par numéro) suivi des informations relatives à chacun d'eux,
• les parties communes et privatives et les conditions de leur jouissance,
• les charges communes et la répartition entre copropriétaires,
• l'annexe contenant les modalités de calculs des millièmes de charges.
Droits et obligations des copropriétaires
Les parties privatives constituant le lot de chacun des copropriétaires sont réservées à un usage exclusif.
Néanmoins, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Par conséquent, les modifications d'un lot privatif qui affectent la copropriété sont interdites, et notamment :
• adosser une terrasse sur un mur commun,
• s'approprier une partie du palier qui dessert son appartement,
• modifier la distribution intérieure de son lot si ces travaux portent atteinte à la solidité de l'immeuble et affectent les parties communes extérieures et intérieures.
Les parties communes sont, de manière générale, affectées à l'usage de tous.
Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, et notamment :
• ne pas garer abusivement sa voiture dans la cour,
• ne pas encombrer les passages ou les couloirs communs.
Il n'est pas non plus possible de changer la destination de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété car elle correspond à l'ensemble des caractéristiques de l'immeuble (conditions d'occupation, situation).
Le règlement peut interdire l'exercice de toute activité professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle dans son lot, ou dans son immeuble.
Droit de jouissance
Certaines parties communes peuvent faire l'objet d'un droit privatif au profit d'un ou plusieurs copropriétaires (terrasse, jardin).
Un droit de jouissance privatif n'équivaut pas à un droit de propriété, il comporte des limites qu'il convient de ne pas dépasser.
Il n'est pas possible, par exemple, d'édifier une construction sur une terrasse sans l'accord de l'assemblée générale.
Qu'est-ce-qu'une hypothèque judiciaire ?
C'est un droit réel immobilier accessoire à une créance à garantir. Elle donne au créancier non payé à l'échéance le droit de saisir le bien immobilier.
L'hypothèque judiciaire peut être liée à un jugement de condamnation. Le juge peut aussi autoriser un créancier à constituer une garantie hypothécaire conservatoire.
1- Hypothèque conservatoire
Elle permet au créancier de protéger le patrimoine immobilier de son débiteur à son profit.
Le juge compétent pour l'autoriser est le juge de l'exécution. Le créancier qui demande l'autorisation judiciaire d'hypothéquer à titre conservatoire un ou plusieurs biens immobiliers de son débiteur doit justifier :
• d'une créance de somme d'argent fondée en son principe,
• d'un danger imminent de ne pas pouvoir récupérer cette somme d'argent.
Le créancier requérant présente une requête au juge de l'exécution. Il n'y a pas de convocation du débiteur, pas de débats non plus.
Le juge de l'exécution rend une ordonnance exécutoire malgré opposition ou appel. Cette ordonnance autorise le créancier à inscrire provisoirement son hypothèque. Elle indique le montant de la créance garantie. Elle désigne limitativement le ou les immeubles du débiteur sur lesquels la mesure est autorisée.
Si le créancier ne dispose pas déjà d'un titre exécutoire contre le débiteur, il doit assigner celui-ci devant le tribunal compétent dans un délai d'un mois à compter de l'inscription hypothécaire.
Le débiteur doit être averti de cette mesure provisoire ordonnée par le juge de l'exécution : le créancier dispose à cet effet d'un délai de huit jours à compter de l'inscription provisoire de l'hypothèque pour lui dénoncer la mesure ordonnée par le juge (par acte d'huissier de justice).
Ce débiteur peut d'ailleurs contester l'ordonnance sur requête rendue par le juge de l'exécution et demander sa main-levée judiciaire.
Attention :l'hypothèque doit être publiée au bureau des hypothèques dans les trois mois de l'ordonnance du juge de l'exécution. En l'absence de cette formalité essentielle, elle ne produit pas d'effets juridiques.
La durée de l'inscription provisoire d'hypothèque est limitée à trois ans renouvelable une fois.
2- Hypothèque résultant d'un jugement de condamnation
Lorsque l'hypothèque est prise à la suite d'un jugement de condamnation, elle peut être inscrite sur tous les immeubles présents et à venir du débiteur.
L'hypothèque doit être publiée au bureau des hypothèques.
articles 2133 alinéa 2, 2114 à 2154-3 et 2146 du code civil
articles 210 à 219, 250 à 265 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992
article 77 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991
articles 212 et 214 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992
]]>Qu'est-ce que la garantie de superficie d'un lot en copropriété ?
Dans un souci de protection de l'acquéreur, le vendeur d'un lot en copropriété doit en indiquer la superficie à l'acheteur. Il peut s'agir indifféremment d'un logement à usage d'habitation, d'un local professionnel ou commercial. La législation permet à l'acquéreur d'intenter une action en nullité si l'indication de la surface ne figure pas à l'acte de vente.
La superficie prise en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre sont exclues du champ d'application de la loi ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 mètres carrés. Il en est de même pour les caves, garages, et emplacements de stationnement (boxes et places de parking).
Attention : une erreur de mesurage de plus de 5% de celle annoncée dans le contrat est susceptible d'entraîner une action en diminution de prix dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte définitif et d'amener par conséquent le vendeur à restituer la somme proportionnelle à la moindre mesure.
La loi n'impose pas de méthode de mesurage. Le vendeur a la possibilité d'effectuer le mesurage lui-même ou de faire intervenir un spécialiste comme un géomètre expert, un agent immobilier, un architecte ou un bureau d'étude.
A noter :dans le cadre de la délivrance d'un congé pour vente, le bailleur n'a pas obligation de mentionner la superficie d'un logement dans le courrier qu'il doit adresser au locataire. En effet, ce dernier est réputé avoir une bonne connaissance du bien loué.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et modifiant la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
]]>Que faire à l'encontre de locataires qui ne respectent pas un règlement de copropriété ?
Un locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété qui régit le bâtiment dans lequel est situé le logement qu'il occupe.
Ainsi, lorsqu'un contrat de location porte sur un bien situé dans une copropriété, il doit être joint au contrat de location un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.
Si le locataire ne respecte pas le règlement de copropriété, plusieurs intervenants peuvent agir :
• il est possible de contacter le propriétaire pour que celui-ci lui rappelle à son locataire ses obligations. Si le locataire contrevenait de façon régulière et répétée au règlement de copropriété le bailleur pourrait délivrer un congé en fin de bail à son locataire dans le cadre de la procédure du congé pour motif légitime et sérieux ;
• le syndic de l'immeuble peut également intervenir, au nom du syndicat des copropriétaires, pour demander au locataire fautif de respecter le règlement. Le conseil syndical pourra exercer la même action dans le cadre de sa mission d'assistance du syndic dans sa gestion ;
• un ou plusieurs occupants de l'immeuble, que ces personnes soient propriétaires ou locataires, peuvent assigner le locataire concerné devant le tribunal pour obtenir la cessation et la réparation du trouble que le comportement fautif du locataire a pu leur causer.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et modifiant la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Code civil : article 1382
Code civil article 1383
]]>Quand peut-on imposer un droit de passage ?
Dès lors qu'un terrain est enclavé, le droit de passer sur le terrain d'autrui est acquis. Il est donc possible d'imposer au propriétaire du fonds voisin un droit de passage, tel que défini à l'article 682 du code civil.
Deux conditions sont indispensables : l'état d'enclave et la juste indemnisation du propriétaire du fonds traversé.
Rappel : avoir un terrain enclavé signifie que l'on n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante.
Véritable servitude légale, c'est-à-dire établie par la loi, le droit de passage suscite toutefois de fréquentes difficultés lors de sa mise en oeuvre.
En effet, l'accord entre les parties est parfois impossible ; il faut alors recourir à une autorisation judiciaire. Pour tout ce qui concerne la détermination des droits, l'assiette du passage, il convient de saisir le tribunal de grande instance, pour des difficultés de moindre importance (troubles dans l'exercice du droit de passage) le tribunal d'instance.
Code civil article 682
Protection de l'emprunteur contrat de vente et prêt non accordé
Principe
L'avant-contrat de vente (exemples : promesse de vente, compromis de vente) doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans l'aide d'un prêt.
S'il mentionne le recours à un prêt, un délai d'un mois minimum (deux à trois mois en pratique) est accordé pour obtenir ce prêt.
Non obtention d'un prêt bancaire
La personne qui se voit refuser un prêt pour financer par exemple son appartement ou le terrain pour construire sa maison peut renoncer à la promesse ou à l'acte de vente sans aucun frais.
Remboursement du prêt
Si la personne n'obtient pas le financement dans le délai d'un mois minimum, le vendeur doit lui rembourser toutes les sommes versées, sans retenues ni indemnités.
A partir du 15ème jour qui suit la demande de remboursement, la somme réclamée produira des intérêts au taux légal majoré de moitié.
Afin d'éviter tout problème dans le remboursement des sommes dues, il est possible :
• de ne rien verser avant la conclusion des contrats de prêt,
• ou de consigner l'acompte versé au contrat de vente entre les mains d'un tiers (établissement financier, notaire).
Avant-contrat: promesse unilatérale de vente
Nature de l'engagement
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé.
Enregistrement de la promesse de vente
La promesse de vente établie sous-seing privé (rédigée sur papier libre et signée par le vendeur et vous-même) doit être impérativement enregistrée dans les dix jours au centre des impôts. Pour éviter toute contestation, vous devez aussi la déposer chez le notaire.
Constat amiante
Depuis le 01/09/2002, un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux de construction contenant de l'amiante (murs, poteaux, poutres, planchers etc) doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble.
Sont concernés tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997, y compris les parties communes et privatives des immeubles en copropriété et les maisons individuelles.
Le constat, effectué par un technicien qualifié, doit être produit au plus tard à la date de la promesse de vente ou d'achat.
Etat des risques d'accessibilité au plomb
Un état des risques d'accessibilité au plomb, datant de moins d'un an, doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat ou à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 01/01/1948 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par arrêté préfectoral.
]]>Peut-on s'opposer à l'exercice du droit de préemption urbain ?
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez vendre et la mairie décide d'exercer son droit de préemption.
Sachez que, comme tous les actes administratifs, la décision de préempter, soumise par ailleurs au contrôle de légalité du préfet, peut faire l'objet d'un recours en annulation.
Vous devez saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois.
Un tel recours, bien sûr, ne s'engage pas à la légère. Pour ne pas être abusif, il doit s'articuler autour de moyens tirés de l'illégalité de la décision.
A ce titre :
• vérifiez la compétence du signataire de la décision ;
• assurez-vous du respect par celui-ci des délais ;
• contrôlez dans le plan d'occupation des sols que votre bien se trouve situé dans le périmètre où s'exerce le droit de préemption ;
• relevez attentivement dans la loi et dans le plan d'occupation des sols la liste des immeubles auxquels le droit de préemption ne s'applique pas ;
• soyez particulièrement attentif à la motivation de l'acte.
Bon à savoir : vous pouvez aussi contester la décision de préempter en invoquant l'illégalité même du plan d'occupation des sols.
Les textes de référence cités vous aideront à exposer juridiquement vos arguments.
articles L 210-1 et suivants du code de l'urbanisme
articles R 211-1 et suivants du code de l'urbanisme
]]>Dans certains cas, la transformation d'un local d'habitation en local professionnel nécessite une démarche administrative préalable.
1- Le changement d'usage prévu par le code de la construction et de l'habitation
a) Locaux concernés
La notion de local d'habitation est précisée par la loi : il s'agit de toutes les catégories de logement et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés soumis à l'article L632-1 du même code.
L'autorisation de changement d'usage n'est nécessaire que si le projet de transformation concerne ces catégories de locaux.
b) Communes visées
Le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Aucune autorisation n'est toutefois requise dans les zones franches urbaines situées dans ces communes.
c) Procédure et conditions
L'autorisation est délivrée par le préfet de département après avis du maire et, le cas échéant, du maire d'arrondissement. Elle peut être subordonnée à une compensation : obligation de transformer en logement des locaux non affectés à cet usage.
Elle est attachée à la personne qui l'a demandée (droit personnel), sauf lorsqu'elle est assortie d'une obligation de compensation : dans ce cas elle est attachée au local, est publiée au fichier immobilier ou au livre foncier, et devient un droit réel.
Les conditions de délivrance de l'autorisation sont précisées dans chaque département par un arrêté préfectoral, compte tenu des objectifs de mixité sociale et de la situation locale en matière de logement.
En cas de transformation partielle, par exemple lorsque l'on souhaite affecter une partie d'un logement à l'exercice d'une activité professionnelle, une simple autorisation peut être accordée par le préfet à condition qu'il s'agisse de la résidence principale du demandeur et que l'activité n'ait pas de caractère commercial.
d) Dérogation légale
L'autorisation de changement d'usage n'est pas requise lorsque l'activité professionnelle, y compris commerciale, est exercée par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans le local et lorsqu'elle ne s'accompagne d'aucune réception de clientèle ni de marchandises.
2- Les dispositions prévues par le code de l'urbanisme
La transformation d'un logement en local professionnel constitue un changement de destination au sens de l'article L 421-1 du Code de l'urbanisme. Lorsqu'un changement de destination s'accompagne de travaux importants de réaménagement, par exemple des modifications du cloisonnement, il est soumis à permis de construire.
Dans ce cas, la demande de permis de construire tient lieu de la demande d'autorisation exigée pour un changement d'usage.
Le code de l'urbanisme prévoit également, en cas de changement de destination ayant pour objet la création de locaux de travail dans la région Ile-de-France, l'obligation d'obtenir un agrément administratif. L'agrément doit être demandé si le projet concerne une surface supérieure à 1000 m2, un seuil qui exempte un grand nombre des transformations de logements à des fins professionnelles.
A noter : outre ces formalités administratives prévues par le code de la construction et de l'habitation et par le code de l'urbanisme, certaines démarches d'ordre privé peuvent être nécessaires :
• dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, demander l'accord de l'assemblée des copropriétaires,
• dans un logement loué, demander l'accord du bailleur.
Code de la construction et de l'habitation : articles L631-7 à L631-10
Code de l'urbanisme : article L421-1 alinéa 2
Code de l'urbanisme : L510-1 à L510-4
Code de l'urbanisme : L520-1 à L520-11
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