Peut-on faire lever une hypothèque ?

Peut-on faire lever une hypothèque ?

OUI. C'est d'ailleurs une pratique fréquente en cas de revente du bien immobilier avant la fin du remboursement de l'emprunt garanti par l'hypothèque. Toutefois, l’utilisation de l'hypothèque rechargeable va peut-être modifier cette pratique dans les années à venir.

Attention: l'oubli de la publication de la convention de rechargement à la conservation des hypothèques impose la radiation de cette hypothèque (en vertu de l'article 2440 alinéa 2 du code civil).  

1- Par accord amiable avec le créancier

Cet accord amiable doit obligatoirement prendre la forme d'un acte authentique dressé par un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée d'hypothèque sont à la charge de l'emprunteur.
Cet acte de mainlevée amiable est ensuite présenté à la conservation des hypothèques qui avait enregistré l'inscription initiale. Le conservateur opère alors la radiation par mention en marge.
Les droits attachés à l'hypothèque prennent fin à la date de cette radiation.

2- Par décision judiciaire

Le débiteur demande au tribunal de radier l'inscription hypothécaire à la suite du refus du créancier de donner mainlevée.
Le tribunal compétent est le tribunal de grande instance du lieu de situation de la conservation des hypothèques qui a enregistré l'inscription.
Le débiteur doit se trouver dans l'un des trois cas définis par l'article 2443 du code civil, notamment :
•  extinction de la dette (ou nullité) : le débiteur prouve par exemple la réalité du paiement de la dette ;
•  extinction de l'hypothèque (ou nullité) : le débiteur prouve par exemple la prescription de l'hypothèque.

A noter : il est aussi possible d'obtenir mainlevée partielle des inscriptions hypothécaires quand celles-ci sont excessives : si la valeur d'un seul des immeubles ou de quelques-uns d'entre eux excède une somme égale au double du montant des créances en capital et accessoires légaux, augmenté du tiers de ce montant.  

3- Cas particulier des inscriptions judiciaires provisoires

Lorsque la demande du débiteur vise une inscription provisoire d'hypothèque, le tribunal compétent est celui ayant ordonné la mesure.  

Attention : la charge de la preuve repose sur le créancier qui doit prouver au juge saisi de la demande de mainlevée que toutes les conditions requises sont réunies.  
Le débiteur peut obtenir la mainlevée judiciaire quand :
•  il manque une condition de fond (par exemple : le créancier n'apporte pas la preuve de la dette de son débiteur) ;
•  il manque une condition de procédure (par exemple : le créancier n'a pas dénoncé l'ordonnance du juge de l'exécution au débiteur dans le délai de huit jours prévu par l'article 216 du décret du 31 juillet 1992) ;
•  il manque une condition d'engagement (par exemple : le créancier n'a pas assigné le débiteur dans le délai d'un mois à compter de l'inscription hypothécaire provisoire en application de l'article 215 alinéa 1 du décret du 31 juillet 1992).
Le débiteur peut aussi obtenir le cantonnement de l'hypothèque provisoire quand la valeur des biens immobiliers est à l'évidence très supérieure au montant des sommes garanties. Lorsque le procès sur le fond de la créance litigieuse engagé par le créancier se termine par le rejet de sa demande, le tribunal ordonne la radiation de l'hypothèque provisoire.

A noter : les jugements accordant mainlevée, une fois passés en force de chose jugée, doivent être publiés au bureau des hypothèques en marge de l'inscription existante.

Code civil : articles 2440 à 2445

Décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 : articles 210 à 265