Quels sont la portée et les effets de la condition suspensive de la promesse de vente d'un bien immeuble liée à l'obtention d'un prêt ?
Le particulier qui finance son acquisition immobilière par un ou plusieurs crédits bénéficie d'un système de protection.
La condition suspensive est un événement futur et incertain qui suspend la naissance du contrat. En effet, le compromis de vente n'existe pas tant que la condition n'est pas remplie. L'existence même de la vente en dépend.
Alors que dans le cas d'une condition résolutoire : le compromis de vente existe, mais, si la condition se réalise, la vente peut être résiliée.
Dans le premier cas, le vente n'existe pas encore ; dans le deuxième cas, la vente est déjà conclue.
A noter : la condition suspensive de l'obtention d'un prêt est réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre correspondant aux caractéristiques de financement de l'opération, même si le bénéficiaire refuse cette proposition.
Il convient de distinguer selon que l'achat est fait à crédit ou payé au comptant :
• si l'achat est financé par un crédit, l'acte devra obligatoirement indiquer que le prix sera payé grâce à lui ;
• à l'inverse, en cas de paiement comptant, l'acquéreur doit mentionner de sa main qu'il reconnaît être informé du fait que s'il décidait néanmoins de solliciter un prêt, il ne pourrait se prévaloir de son refus pour faire annuler la vente.
En cas de silence du compromis de vente sur ce point, il sera considéré que l'acte a été passé sous condition suspensive dès lors que l'acquéreur apportera la preuve par tous moyens qu'un prêt a été demandé.
Pour renforcer le dispositif de protection de l'acquéreur, les tribunaux considèrent que le compromis de vente doit, sous peine de nullité, porter indication du taux d'intérêt et de la durée du prêt.
Sachez que si la banque refuse de vous consentir le prêt, tout dépôt de garantie versé à l'occasion de la signature de l'acte doit vous être restitué.
Mais attention, l'acquéreur négligent serait sanctionné si aucune démarche pour obtenir le prêt n'avait été effectuée : la clause suspensive serait alors réputée réalisée et la vente effectuée.
Textes de référence
articles L 312-1 et suivants, L 312-7 et L 312-15 du code de la consommation
article 1178 du code civil
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